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Housing Market [주택정보] All about the house - Sell, Buy, Mortgage, etc [주택 사고팔기, 부동산에 관련된 정보창고 입니다]

 
 
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  #1  
Old 02-09-2009, 10:33 AM
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JJ JJ is offline
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JJ is on a distinguished road
Default 주택 구입 - 미리 알고 준비합시다

주택 구입
1. 마음의 준비 및 현재의 재정 상태 점검
주택을 구입할 때 가장 먼저 고려해야 될 사항은 본인 또는 가족들이 원하는 거주환경, 예상수입 및 현재의 재정상태를 객관적으로 살펴야 합니다.

저희가 제공하는 모게지계산법을 이용하여 향후Income으로 무리하지않은 Payment를 할 수 있는 금액을 정하시면 본인의 재정능력으로 구매 할 수 있는 주택가격을 얻을 수 있읍니다.

얻어진 주택가격의 약85퍼센트의 가격에서 주택을 구입하는 것이 안정적입니다.
주택구입에는 다운 페이먼트 뿐만 아니라 매매 종결 시 지불해야 하는 여러 가지 비용 (closing cost)이 들게됩니다. 또한 주택을 소유하게 되면 재산세 (property tax),주택보험 등의 비용과 각종 공과금의 비용이 늘어나게 되며 새로운 가구, 가전제품 등의 구입을 예상할 수 있습니다.
2. 주택 구입 예정 지역을 정하고 그 지역 정보를 얻는다.
제일 먼저 고려해야 할 것은 주거환경 입니다. 예상지역의 범죄발생율을 먼저 조사하십시요. 전반적으로 북가주 지역은 안전하지만 일부지역은 예상외로 범죄발생율이 높은 곳이 있습니다. 둘째로 해당지역에 도시계획이나 재개발계획이 있는지 찾아 보십시요. (시청에서 조회) 또한 사업장과의 거리, 자녀들의 학교, 지역상권, 인접 freeway 및 도로, 주변환경 및 그 지역의 발전, 정체, 퇴보성향을 고려하여 예정지역을 정하고 신문, 인터넷 등과 그 지역에 거주하는 주민들을 통하여 의견을 들어 보아야합니다.

주중 및 주말에 예정지역의 학교나 상가지역의 분위기를 둘러보시고, 되도록 많이 Open House방문하여 견문을 쌓으십시요
3. 자신의 신용도와 융자 가능 여부를 점검한다.

앞의 절차들을 통하여 주택구입의 기초적인 점검을 마치셨으면 이제 융자가능 여부를 알아보아야 합니다. 이곳에서 제공하는 "신용의 이해", "융자의 이해"를 참조하신 후 융자 기관이나 또는 융자전문인 등을 선택하시어 그들과 함께 자신의 신용기록, 융자 가능여부 등과 이자율, 포인트 (point: 용어참조), 비용, 소요기간, 필요한 서류, 조건, 적합한 융자의 선택 등을 상의 하셔야 합니다.
  • 만일 금융시장에서의 금리변화가 잦을 경우 현재의 이자율을 정식 융자 신청 시까지 약속 받을 수 있는지 (locked-in interest rate) 융자기관 또는 융자 전문인에게 문의하십시오.
  • 융자회사나 대리인을 선택하실 때는 신중하게 선택 십시요. 담당자에 의해서 융자비용 및 이자율이 차이가 날 수 있습니다. 때로 자신의 수수료를 더 받기 위해 고객에게 높은 이자율을 제공하는 경우가 있습니다.
4. 부동산 전문 중개인을 선정한다.

부동산 전문인은 주택구입 예정지역에서 구하십시요. 보다많은 정보와 조언을 구할 수있읍니다. 먼저 중계인에게 개괄적인 설명을 듣고 중개인의 성향과 성실성을 파악하십시요.

처음주택을 구입하시는 경우, 올바른 중계인의 선택은 금전적으로 많은 도움을 줄뿐아니라 해당주택에서 살아가는동안 불편하거나 일어날 수있는 많은 문제점을 미리 알려줄 수 있읍니다. (보통의경우 1-2년 정도 거주한후에 구입주택의 문제점을 파악하는 경우가 많습니다.)
부동산 전문인들은 각 주법에 따라 부동산 전문지식과 윤리교육을 이수하고 관련시험을 통과해야 합니다. 또한 거의 대다수의 중계인들이 해당지역의 부동산시장 동향과 지역정보를 잘 파악하고 있으며 그들의 경험과 전문지식은 여러분에게 적합한 부동산을 고르는 일부터 관련된 제반절차에 소요되는 많은 시간과 경비를 절약해 드릴 수 있으며 여러 가지 필요한 조언을 구하실 수도 있습니다. 중요한 것은 서로 신뢰하고 세세한 부분까지 상의할 수 있는 편안한 관계를 맺는 것이며 직접대화를 통하여 전문지식, 경험, 편안함과 윤리성을 그리고 주변 친지들의 추천 등을 고려하시어 선정하시면 주택구입에 좋은 안내자가 될 것입니다.
  • 부동산 중개인은 자신이 알고있는(또는 알게되는) 의뢰 자에게 불이익이 될 수 있는 사실은 반드시 그 의뢰인에게 알리도록 규정되어 있습니다.
  • 계약이나 어떤 약속에 의하지 않는 한 통상적으로 구입자는 중개수수료를 내지 않으며 판매자가 지불합니다.
5. 주택 고르기.

주택구입을 계획하셨을 때 이미 방의 갯수, 차고 크기, 총 면적, 대략의 선호구조 등등을 생각해 보셨을 것입니다. 그 외에 냉난방 설비, 하수처리시설 (공공하수처리인지 단독 정화조인지), 정원상태, 각 설비, 시설물의 노후, 내외 페인트 상태 등과 특별히 필요한 것은 없는지 등등을 메모 하셔서 비교하시면 도움이 될 것입니다. 주택매물은 인터넷, 일간지 광고, 지역 광고지 등을 통하여 보실 수 있으며 또한 여러분의 중개인은 보다 자세한 정보로 보여 드릴 수 있을 것입니다.
  • 보셨던 주택 중 호감이 가는 매물이 있으시면 야간에도 그 주변을 한, 두 번 가보시고 특별히 비가 많이 올 때 그 주변을 살펴보시는 것도 필요합니다.
  • 원하시는 주택의 부동산세금의 종류 (city, county등) 및 세율정도도 참고하십시오.
  • 여러분 중개인의 매물이 아닌 인터넷, 광고 등에 게재된 매물을 보시고 싶거나, 구입하시고 싶으시면 여러분의 중개인에게 말씀하십시오. 매물정보공유 (MLS: multiple listing service) 등과 같은 협력체제로 여러분의 중개인이 도와 드릴 수 있습니다.
6. 매매 제안서 제출(Offer).

이제 주택구입의 직접단계인 오퍼 (offer) 의 시기에 와 있습니다. 오퍼란 상대방에게 어떠한 가격과 조건하에 구입하겠다는 제안서 입니다. 먼저 이해하실 것은 offer 는 법적 효력이 있는 일종의 계약문서라는 것입니다. 즉 상대방이 수락 (acceptance) 하면 상호 특별한 협의가 없는 한 offer서류 자체가 계약서가 되는 것입니다. 따라서 offer 서류에 서명하기 전에 본인의 계획에 부합되었는지, 가격은 적절한지, 요구할 사항은 없는지, 보증, 보장의 유무, 대금지급방법, 매매종결시점 등을 여러분의 중개인과 상의, 점검하시고 서명하신 후 구입의사를 확신케하는 earnest money 와 함께 판매자에게 제출하시는 것입니다.
  • Offer 에 대하여 상대방이 다른 조건이나 가격으로 응답해오는 것을 counteroffer 라고 합니다. 중개인과 더불어 검토하시어 수락 또는 다시 counteroffer 를 하실 수 있습니다.
  • 대금 지불 방법 중 closing cost (거래마감비용) 의 부담도 (일반적으로 구입자 부담) 때로는 상호분담 등의 제안을 해보실 수도 있습니다.
  • 여러분의 중개인은 여러분의 이익을 위하여 일합니다. 가격절충, 요구사항 등 충분히 상의하십시오.
7. 계약 체결.

offer 가 수락되었거나 또는 상호 counteroffer 등을 통하여 동의된 내용들을 첨부하여 서명하는 것을 계약되었다고 말합니다. (때로는 상호 동의하에 새로운 계약서를 작성, 서명하기도 함) 이미 offer 또는 counteroffer 등을 통하여 서로의 의사와 조건 등이 동의되었으므로 거래내용은 충분히 아실 것입니다. 다시 한번 여러분의 중개인과 함께 계약내용을 충분히 이해하셨는지 살피시고 혹 의문이나 알지 못하는 내용이 있으시면 즉시 말씀하시어 확인하셔야 합니다.
  • 계약서에는 융자에 관하여 (허가여부, 기간은) 판매자에게 알려야하는 조항이 있습니다. 혹 소홀히 하시면 계약위반이 될 수도 있습니다.
  • 계약서상의 날짜, 기간, 금액의 기입, 조건 등을 확인하시고 본인이 이행해야 할 것과 상대방이 이행해야 할 것 등을 수시로 점검하십시오.
8. 융자 신청.

처음 주택구입 준비단계에서 이미 본인의 신용도와 융자가능 여부를 알아보셨습니다. 이제 계약하신 주택의 정보 (계약서) 를 융자기관 (또는 융자 전문인) 에 제출하므로 융자기관은 계약된 주택의 감정과 소유권 조사 등을 실시하며 기타 필요한 정보 (융자의 이해 참조) 들을 취득하거나 요구하며 여러분의 융자를 진행하게 됩니다.
  • 자격 있는 융자전문인은 융자진행에서 혹시 있을 수 있는 어려움을 조언 또는 도와 드릴 수 있습니다.
  • 융자진행과정에서 소요되는 모든 비용은 여러분의 부담입니다. 즉 감정료, 소유권 조사비용, 신용조회비용 등등으로 거래마감정산서 (closing statement) 에 상세히 기록되어 있으며 closing cost (거래마감비용) 의 한 부분입니다.
  • 융자기관은 연방법에 의해 융자의 내용을 여러분에게 반드시 알리도록 규정되어 있습니다.
9. 필요하다면 법률 또는 세무관련 자문을 구한다.

주택구입 절차에 반드시 필요한 또는 법으로 요구되는 절차는 아닙니다. 그러나 본인이 원하거나, 특별한 거래 (저당 처분된 주택의 구입, 법적 분쟁이 있는 부동산, 투자목적의 부동산 등등) 또는 특별한 조건이 있는 계약 등은 변호사 또는 공인회계사 등을 통해 자문을 고려해 보실 수도 있을 것입니다.
  • 대개 거래마감 (closing) 은 객관적인 법적 권위 인으로 변호사가 참석, 주재합니다. closing cost 에는 이러한 비용도 포함되게되며 이때 의문사항을 문의, 확인 하실 수도 있습니다.
10. 주택 검사(House Inspection) 및 감정(Appraisal).

예정 주택의 구조물, 자재, 설비, 시설물 등의 안전상태, 노후 (노화) 상태, 작동상태 등 제반 검사의 과정입니다. 융자기관에서도 감정과 더불어 실시하기도 하며 터마이트 (termite) 보고서 등은 융자서류의 필수부분이기도 합니다. 만일 융자기관에서 별도의 검사 요구가 없이 터마이트 보고서만 원한다면 구입자는 별도로 전문 주택검사인 (house inspector) 에게 의뢰하여 제반검사를 실시해 보는 것이 좋습니다. 전문 검사인은 그들의 전문적인 check list 와 지식으로 주택 상태를 세심하게 검사하여 필요한 수리 (repair), 대체 (replace), 보증이나 보장 등에 관하여 조언 할 것이며 이를 통하여 거래마감 전에 판매자와 협의, 처리하거나 또는 구입 후에라도 필요한 조치를 미리 파악하여 주택관리를 하실 수 있습니다.
한편 주택감정은 융자기관에서 절차의 한 부분으로 실시하므로 별도로 하실 필요는 없으나 특별용도나 본인이 원할 경우 전문 주택 감정사에게 의뢰하실 수도 있을 것입니다.
  • 거래 마감시 주택감정 사본, 지적 (측량) 도 등을 제공 받으실 수도 있습니다.
11. 주택 보험(Home Owner's Insurance) 가입.

융자기관에서는 융자된 주택의 어떠한 재난에 의한 손실로부터 보장받기 위하여 재난보험 (hazard insurance) 을 반드시 요구합니다. 또한 소유주 본인도 그러한 손실로부터 보호받기 위하여 보험에 가입하는 것은 필수적이기도 합니다. 융자기관마다 보상의 종류, 한도 등이 약간씩 다를 수 있으므로 확인하시고 보험회사 또는 보험 전문인에게 상담, 가입하셔서 거래 마감 전에 융자회사 (융자 전문인) 에 보험사, 취급대리인등을 통지하시면 됩니다.
  • 주택보험료는 대개 월 상환금에 부가되어 지불되나 어떤 융자에서는 본인이 따로 보험료를 지불하도록 하는 경우도 있습니다. 확인해 보시는 것이 좋습니다.
12. 최종 주택 점검(Walk-Through Inspection) 및 공공시설(Utility) 신청.

거래마감 수일 전 본인에 의한 최종점검을 여러분의 중개인과 함께 실시해 봅니다. 주택검사 또는 상호 협의된 내용에 따라 적절하게 수리, 보수, 대체되었는지, 즉시 입주가 가능하도록 준비되었는지 등을 점검하시며 각종 공공시설 (전기, 전화, 가스, 상하수도 등) 의 사용을 신청하시는 것입니다. 만일 약속된 내용들이 만족스러운 상태로 되어 있지 않다면 즉시 통보하시어 마감일을 연기하거나 또는 서면약속을 받은 후 마감에 임하시는 것이 좋습니다.
  • 주택검사 보고서와 미리 점검목록을 작성하시어 지참하시면 편리합니다.
  • 구입 후에라도 보장받아야 할 부분이 있다면 반드시 서면으로 받아 두십시오.
13. 거래 종결(Closing).
주택구입의 마지막 단계인 closing 은 법률적으로 주택의 소유권이 판매자에게서 여러분 (구입자) 에게로 이전되는 행위, 단계를 말합니다. 이를 위하여 closing 기관은 거래에 관련된 제반 서류 (주택계약서, 융자관련서류, 소유권이전서류 등) 들과 거래에 관련된 제반 비용결산서를 준비하며 구입자에게 거래 마감시 지불할 비용을 통보해 줍니다. Closing 은 변호사와 융자사, 판매자, 구입자, 소유권 보험사 (또는 각 대리인) 등이 참석하게되며 각 계약의 법률적인 효력내용설명과 상호 관련비용의 전담, 분담의 규정 및 그에 따른 지불, 그리고 제반 서류에 서명하는 것이 주 내용입니다. 여러 가지 법률적 설명과 서명을 하게되므로 여러분의 중개인과 동행하시어 확인과 도움을 받으시고 정확하게 이해되지 않는 부분은 반드시 묻고 확인하신 후에 지불 및 서명을 하십시오. 이제 모든 지불과 서명이 끝나셨으면 여러분은 그 주택의 법률적 소유자가 되셨습니다. 이후 언제라도 그 주택을 소유, 점유, 사용, 이용하실 수 있는 권리를 가지신 것입니다.
  • Closing 시 지불해야하는 비용은 반드시 은행보증수표 (cashier's check, certified check 등) 이어야 합니다. Closing 기관으로부터 통보를 받으시면 은행에 가셔서 준비하셔야 합니다.
  • 등기서류, 담보 서류 등은 주관 변호사에 의해 지방정부에 즉시 등기되며 추후 우송되거나 연락이 옵니다.
  • Closing cost 는 약간의 차이는 있으나 대략 다음의 비용들로 구성되어 집니다.
    융자 신청비 (loan application fee), 신용 조회비 (credit report), 부동산 감정비(property appraisal), 소유권조사비 (title search), 소유권 보험 (title insurance), 변호사비 (attorney fee), 주택 검사비 (inspections), 측량비 (survey), 등기비 (recording fee), 양도세 (transfer tax), 서류 인증비 (stamps), 융자비 (loan origination fee), 선예치금 (prepaids: escrow account 에 적립되는 보험료, 세금등), 다운 페이먼트 (downpayment), 분할이자 (prorate interest: 마감일로부터 첫 월상환일까지의 이자)
__________________
Thanks for reading,
J.J.
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