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Housing Market [주택정보] All about the house - Sell, Buy, Mortgage, etc [주택 사고팔기, 부동산에 관련된 정보창고 입니다]

 
 
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Old 02-09-2009, 11:19 AM
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JJ is on a distinguished road
Default 융자 청산위해 집 포기 - 다른 재산 저당 잡힐 수도

1년전 집을 던진 50대 김모씨. 그는 1차와 2차 빚이 주택 시세보다 높아지자 페이먼트를 중단하고 차압을 선택했다.

그로부터 6개월뒤 김씨는 2차은행으로부터 한통의 메일을 받았다. 라인 오브 크레딧에 남아있는 빚 7만달러중 5만달러를 갚으라는 내용이었다.차압 절차를 통해 1차 모기지 렌더는 융자금을 회수했지만 2차 은행은 7만달러의 채권중 2만달러만 받았다는 것이다.

요즘 융자액보다 빚이 많아 살고있던 집을 던지는 사람들이 적지 않다. 갖고 있어봐야 '빚가마에 돈 던지는 격'이기 때문이다.

문제는 집을 담보로한 빚이 1차 모기지만 있는 것이 아닌데 있다.

홈 오너의 경제사정에 따라 2차나 3차 4차 빚이 대추나무에 연걸리듯이 줄줄이 매달려 있는 경우가 많다.

캘리포니아 부동산 법에 따르면 주택(1~4유닛 포함) 구입시 이용한 모기지 융자는 차압시 모자라는 금액에 대해 변제할 의무가 없다.

주택가격이 50만달러인데 1차 모기지 융자액이 70만달러라면 손실액 20만달러는 고스란히 1차 은행이 떠맡게 된다.

단 조건이 있다. 홈 오너가 그집에 살고 있어야 하며 모기지 채권이 '신탁증서'(Deed of Trust)형태여야 한다. 가주의 경우 대부분의 모기지 융자는 신탁증서로 되어 있다.

그러나 주택을 담보로한 에퀴티 론이나 에퀴티 라인 오브 크레딧을 제공해준 은행은 차압시 받지 못하는 금액에 대해서 소송을 제기할 수 있다. 예를 들어보자.

주택가치가 50만달러인 집이 있다. 1차 모기지 융자가 40만달러다. 2차는 10만달러 3차도 10만달러가 있다.

차압을 통해 1차 렌더가 집을 팔아서 45만달러를 받으면 5만달러는 2차한테 넘겨진다. 이렇게되면 2차은행은 5만달러의 손실을 보고 3차 은행은 10만달러를 통째로 날리게 된다. 이럴때 2차와 3차은행은 채무자한테 소송을 제기할 수 있다. 채무를 다 변제받지 못할 경우 차액에 대한 '결손판결'(Deficiency Judgement)을 요구하게 된다.

항간에는 홈 오너가 집을 던지면 2차등 후순위 담보권을 갖고있는 은행들이 소송을 안하는 것으로 전해지고 있다. 돈이 없어 집을 던지는데 무슨 소송을 하겠냐는 것이다. 특히 일부에서는 라인 오브 크레딧이 살아있는 경우 돈을 다 빼내고 차압을 선택하기도 한다.

하지만 전문가의 이야기는 다르다. 타운내 상법 전문 이 모 변호사는 2차 은행이 손실을 보게되면 소송을 제기한다고 전했다.

이 변호사는 "손실금액이 적다면 모르겠지만 단위가 커진다면 소송을 하거나 컬렉션 기관을 통해 채권 회수를 시도한다"고 말했다.

이 변호사는 "은행으로서는 융자 손실액이 발생하게되면 돈도 돈이지만 감사업무상 채권의 추심과정을 거쳐야하므로 채권 회수노력을 보여줘야하기 때문"이라고 설명했다.

만약에 집을 던진 홈 오너한테 다른 부동산이나 사업체가 있다면 여기에 '법정 저당권'(Judgement Lien)이 설정된다는 것이다.

또한 채무자가 매월 샐러리를 받는다면 월급에서 강제적으로 일정액을 갚아야 한다.

따라서 단순히 빚청산을 위해서 집을 차압시킬 경우라면 한번 더 생각하고 결정하는 것이 좋다.

생활비가 없고 도저히 페이먼트가 감당되지 않는다면 어쩔 수 없는 선택이다. 하지만 '흑자청산'을 위한 경우라면 신중하게 결정하는 것이 바람직 하다.

■2·3차 융자란?

부동산 구입시 돈을 빌려준 기관을 모기기 렌더라고 말한다. 렌더는 돈을 빌려주면서 해당 부동산에 대해 1차 저당권을 잡는다.

집을 구입하고나서 주택을 담보로 융자를 받게되면 돈을 빌려준 은행에서는 모기지 렌더에 이은 2차 저당권을 올리게 된다.

이런식으로 돈을 빌려준 은행들이 더 있다면 대출해준 날짜에 따라 3차, 4차로 후순위 저당권을 갖게 된다. 2차, 3차는 라인 오브 크레딧이나 홈 에퀴티 융자가 대부분이다. 일반인도 돈을 빌려주고 채무자의 집에 대해 저당권을 잡을 수 있다.

홈 오너가 파산을 하게되면 경매나 세일을 통해 판매된 가격에서 저당권 순서에 따라 채무를 상환받게 된다.

■판례로 본 부동산 상식…'이지먼트'

샌프란시스코에 거주하고 있는 메리와 프리드만은 서로 이웃이다. 메리는 프리드만의 부동산에 대해 '이지먼트'(Easement:지역권으로 타인 소유의 부동산을 사용할 수 있는 권리)를 갖고 있었다.

메리가 갖고있는 이지먼트는 신선한 공기 좋은 뷰와 일조권을 위해 프리드만은 자신의 집에 28피트 이상되는 높이의 구조물을 설치할 수 없도록 되어있다.

그런데 프리드만은 집 지붕위에 TV안테나를 설치했다. 이 높이는 28피트를 넘겼다.

그러자 메리는 이지먼트 권리를 침해당했다고 법원에 소송을 제기했다.

법원은 메리의 손을 들어줬다. 대신 프리드만은 TV안테나를 내려야만 했다. 이 판결은 부동산에서 이지먼트가 얼마나 중요한지를 보여주고 있다.

중앙일보 - 2009.02.04
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Thanks for reading,
J.J.
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